Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben – sowohl für Eigennutzer, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, als auch für Kapitalanleger, die ihr Geld sinnvoll investieren wollen.
Doch egal, ob Wohnung z. B. in München Giesing oder Renditeobjekt in einem anderen Stadtteil – es tauchen viele Fragen auf: Wie läuft der Immobilienkauf ab? Welche Nebenkosten sind zu beachten? Und wie finde ich die passende Immobilie in München?
In diesem Beitrag beantworte ich die wichtigsten Fragen rund um den Immobilienkauf – klar, verständlich und praxisnah. Damit du als Kapitalanleger oder Eigennutzer optimal vorbereitet bist.
1. Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Ob du ein Zuhause für dich selbst suchst oder in ein Renditeobjekt investieren möchtest: Dein Budget ist die Basis.
Als Eigennutzer solltest du darauf achten, dass die monatliche Rate (bestehend aus Zins und Tilgung) 30–40 % deines Nettoeinkommens nicht überschreitet.
Kapitalanleger hingegen finanzieren in der Regel ebenfalls über Fremdkapital, oft mit dem Ziel, das Eigenkapital gezielt einzusetzen und die Rendite zu maximieren. Dabei ist entscheidend, auf gesunde Finanzierungskennzahlen wie Zinsbindung, Tilgungssatz und Beleihungsauslauf zu achten.
💡 Tipp: Für Eigennutzer ist eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 % des Kaufpreises empfehlenswert, um gute Konditionen zu sichern. Kapitalanleger hingegen können je nach Strategie auch mit weniger Eigenkapital arbeiten, sollten dabei aber auf solide Finanzierungskennzahlen wie Tilgungssatz und Beleihungsauslauf achten.
2. Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in München setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbsteuer: in Bayern 3,5 %
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 %
- Maklerprovision: meist 3,57 % (inkl. MwSt.)
➡️ Diese Kaufnebenkosten liegen in Bayern in der Regel bei rund 8–10 % des Kaufpreises und müssen von Eigennutzern wie auch Kapitalanlegern einkalkuliert werden.
3. Wie finde ich die passende Immobilie in München?
Als Eigennutzer stehen oft Lage, Ausstattung und Wohngefühl im Vordergrund. Kapitalanleger hingegen achten stärker auf Mietrendite, Substanz und Potenzial zur Wertsteigerung.
Wichtige Kriterien:
- Lage: z. B. Giesing (aufstrebend), Schwabing (etabliert), Altstadt-Lehel (zentral)
- Objektart: Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Neubau, Altbau
- Zustand: renoviert, sanierungsbedürftig, Denkmalschutz
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4. Wie läuft der Immobilienkauf ab?
Schritt für Schritt zum Immobilienkauf in München in Kürze:
- Objekt besichtigen & prüfen
- Finanzierung sichern
- Kaufpreis verhandeln
- Notartermin zur Vertragsunterzeichnung
- Kaufpreiszahlung & Grundbucheintrag
➡️ Der Notar sorgt für einen rechtssicheren Ablauf – wichtig für Kapitalanleger wie Eigennutzer.
5. Wie beurteile ich den Zustand einer Immobilie richtig?
Gerade Kapitalanleger sollten auf Sanierungsstau und langfristige Werterhaltung achten.
Eigennutzer interessieren sich häufig für Komfort und Energieeffizienz.
Kurze Checkliste für den Gebäudezustand:
- Sanierungen (Dach, Heizung, Fenster)
- Energieausweis prüfen
- Mögliche Mängel (Feuchtigkeit, Schimmel)
- Kennzahlen berechnen (Kapitalanleger - z. B. professionell mit dem Kaisersimmowelt Kalkulationstool)
💡 Tipp: Ein Bausachverständiger kann dich unterstützen – sinnvoll für beide Zielgruppen.
6. Worauf sollte ich bei der Lage achten?
Die Lage beeinflusst sowohl den Wert für den Kapitalanleger als auch die Lebensqualität für den Eigennutzer:
- Gute Anbindung, Infrastruktur, Entwicklungsperspektiven
- Meiner Meinung nach besonders spannend: München Giesing – ein Stadtteil mit viel Potenzial
🔍 Kapitalanleger-Tipp: Zukünftige Entwicklungen (z. B. Neubauprojekte, Verkehrsanbindung) im Blick behalten.
7. Ist der Kaufpreis angemessen?
Ein fairer Kaufpreis entscheidet über deine Rendite als Kapitalanleger oder das gute Gefühl als Eigennutzer.
Vergleiche ähnliche Immobilien in der Umgebung oder fordere eine Marktwertermittlung an.
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Fazit: Erfolgreich Immobilien kaufen in München – für Eigennutzer und Kapitalanleger
Ob du selbst einziehen oder investieren möchtest: Der Immobilienkauf in München erfordert gute Vorbereitung. Mit dem richtigen Wissen und einem erfahrenen Partner an deiner Seite findest du die passende Immobilie – ob in Giesing, Schwabing oder anderen Stadtteilen.
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